Wie ein Sanierungsverfahren abläuft und welche Spielregeln dabei gelten, regelt das Baugesetzbuch (BauGB). Dort sind im Teil des „besonderen Städtebaurechts“ alle Rechtsvorschriften für Sanierungsgebiete verankert. Dort ist festgelegt, was die Stadt bei der Sanierungsdurchführung zu beachten hat.
Wenn Sie Eigentümer im Sanierungsgebiet sind, können sich daraus Vorteile, wie eine steuerliche Sonderabschreibung nach Einkommenssteuergesetz (EStG), aber auch andere Rechte und Pflichten ergeben.
Wichtig zu Wissen
In jedem Sanierungsgebiet gilt:
- Sanierungsvermerk im Grundbuch
- Vorkaufsrecht der Stadt beim Grundstücksverkehr
- Sanierungsgenehmigung
- steuerliche Vergünstigungen
Genehmigungspflicht nach §§ 144 und 145 BauGB
Für bestimmte Vorhaben eines Eigentümers im Sanierungsgebiet besteht gemäß Baugesetzbuch eine besondere Genehmigungspflicht für Bestimmte Vorhaben seitens der Kommune. Dazu zählt, wenn ein Eigentümer beispielsweise beabsichtigt:
- Sein Grundstück zu verkaufen oder zu teilen,
- eine Hypothek aufzunehmen,
- eine Baulast einzutragen,
- ein Gebäude zu errichten oder abzubrechen,
- an Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen,
- eine Änderung der Gebäudenutzung vorzunehmen, z. B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro.
Sanierungsvermerk nach § 143 Abs. 2 BauGB
Mit der Sanierungssatzung müssen alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gemäß Baugesetzbuch mit einem Sanierungsvermerk versehen werden. Dieser hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr.
Durch den Sanierungsvermerk wird klar, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten sind. Mit der rechtswirksamen Sanierungsatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich.
Der Eintrag wird nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht.
Steuerliche Abschreibung nach §§ 7h, 10f und 11a EStG
Im Einkommenssteuergesetz sind besondere Abschreibungsmöglichkeiten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verankert – auch für ein eigengenutztes Gebäude. Voraussetzung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt. Zu beachten ist, dass nur Maßnahmen am Bestand steuerlich begünstigt sind. Wohnraumerweiterungen und Umnutzungen bleiben in der Regel außen vor.
Nach Abschluss der Baumaßnahmen ist eine Steuerbescheinigung bei der Stadt zu beantragen, die der Eigentümer seinem Finanzamt vorlegt.
Denkmalschutzgesetz (DSchG)
Die Stadt Rottweil hat auf Grundlage des § 19 DSchG den historischen mittelalterlichen Stadtkern als Gesamtanlage „Stadtkern Rottweil“ unter Denkmalschutz gestellt. Für diesen Bereich wurde von der Stadt Rottweil eine Satzung als „Örtliche Bauvorschriften für den historischen Stadtkern von Rottweil“ beschlossen.
Bei Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden (oder Gebäudeteilen) ist gemäß den §§ 8, 15, 19 DSchG zu prüfen, in welchem Umfang ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung gestellt werden muss. Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist zwingende Voraussetzung für den Maßnahmenbeginn.
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